Compra e Venda de Imóveis em Construção – Oportunidade, Riscos e Desafios

A compra e venda de bens futuros assume-se uma tendência no mercado imobiliário atual. Com o aumento do custo das casas, a compra de um imóvel em planta – ou em construção - revela-se escolha crescente dos compradores em Portugal.

Comprar um imóvel em planta é idílico! Ao comprador é permitido comprar uma casa nova, com possibilidade de personalização, por um preço tendencialmente mais baixo quando comparado a imóveis equivalentes já construídos. Um imóvel em planta revela-se ainda um bom investimento, na medida em que permite a revenda após a construção com margens de lucro que chegam em alguns casos, a mais de 25%.  

Por seu turno, ao promotor (vendedor) interessa capitalizar-se com fundos próprios e recorrer o menos possível, ou não recorrer de todo à banca ou a investidores complementares. Com efeito, a venda de um imóvel antes da sua conclusão permite que o promotor se capitalize por via do pagamento de sinais e adiantamentos do preço pelo comprador. É simples, o promotor abdica da margem de lucro que decorre da inflação e valorização do imóvel uma vez concluído, mas em troca financia a construção com capital alheio – do comprador- que trata e movimenta como próprio, sem pagar juros.

Por tudo quanto exposto, assiste-se a uma intensificação do negócio de Compra e Venda de Bem Futuro. Esta intensificação convoca uma série de desafios do ponto de vista jurídico, despertando uma necessidade de atualização e criatividade de todos os players imobiliários. Neste artigo procuramos alertá-lo para alguns dos desafios e preocupações que não podem deixar de ser equacionados num investimento imobiliário deste tipo. 

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Diz-se na gíria que sem dinheiro não há palhaço; pois bem, o capital é o início e fim deste tipo de investimento.

É prática do mercado imobiliário que, no âmbito deste tipo de negócio, sejam solicitados grandes adiantamentos do preço (20% a 60%) em vez dos habituais 10% prestados na generalidade das transações imobiliárias para sinalização e reserva de um imóvel.

Assim, o comprador alavanca grandes quantias em um negócio com muitos riscos inerentes à natureza incerta e futura desta transação, assumindo um papel financiador sem as garantias tipicamente exigidas pela banca para o efeito.

Um investimento deste tipo não pode, pois, deixar de ser precedido de uma contratação forte e atenta que permita ao comprador a segurança necessária para investir as suas poupanças no projeto do vendedor.

Que direitos assistem às partes num cenário de atraso extremo da obra? Ou pior, num cenário de insolvência? E se houver uma catástrofe, desastre ou incêndio que afete por completo a construção, o vendedor está seguro? Ou se o vendedor desejar aumentar o preço acordado com base no aumento dos custos de construção, pode fazê-lo?

Atente em maior detalhe a algumas preocupações subjacentes à Compra e Venda de Bens Futuros:

Atraso na conclusão e/ou entrega da obra:

Na generalidade dos contratos preparados pelos promotores imobiliários diz-se que a escritura de compra e venda se realizará previsivelmente na data X.

Esta formulação permite acomodar a própria dinâmica da construção, que engloba atrasos, falhas, substituições de materiais e burocracias que escapam ao controlo do promotor, contudo, é vaga e não permite que as partes possam desvincular-se do negócio num cenário de atraso excessivo.

Note-se que a desvinculação do negócio, num cenário deste tipo, interessa a ambas as partes. O comprador poderá querer investir num outro projeto, mais rápido, está claro; e o vendedor poderá ter interesse em fazer o imóvel regressar ao mercado, onde, fruto do próprio decurso do tempo, vale mais, permitindo-lhe ter acesso a uma margem de lucro superior.

Insolvência ou dissolução do vendedor:

Diz-nos a experiência que os vendedores de bens futuros são, na sua generalidade, pessoas coletivas, empresas. Poupando ao leitor grandes considerações a este propósito e de uma forma muito simplista, vale a pena notar que as empresas, num cenário desastroso, respondem para com os seus credores na medida do seu capital social.

Assim, sempre que o negócio seja desenvolvido através de sociedades, importa analisar a estrutura do promotor e sugerir adicionais mecanismos de garantia – de natureza pessoal, real ou bancária- e bem assim, dotar o contrato de maior eficácia.

Quanto mais garantias forem dadas aos compradores, maiores valores poderão ser solicitados antecipadamente pelos vendedores para a promoção e dinamização dos seus projetos. Um comprador seguro investe em maior montante, com maior regularidade e potencialmente em mais do que uma ocasião, o que interessará bastante ao promotor.

Aumento do Preço por alegada Alteração de Circunstâncias:

Conseguia prever, há 5 anos, os conflitos armados que hoje vivemos? Muito provavelmente não. Estas e outras circunstâncias impactam diretamente os custos dos materiais, combustíveis e mão de obra – recursos determinantes no desenvolvimento de projetos imobiliários.

Com efeito, num cenário deste tipo poderá fazer sentido rever as condições inicialmente acordadas, designadamente o preço. A fim de evitar acesas, extensas e dispendiosas discussões em tribunal quanto à pertinência e termos desta revisão, não se pode deixar de recomendar acautelar justamente estes pontos por via de contrato celebrado entre as partes.

Em todos estes domínios, a antecipação de soluções contratuais adequadas assume um papel central. A definição clara de prazos, a previsão de cláusulas resolutivas específicas, a estipulação de compensações em caso de incumprimento e a constituição de garantias adequadas são instrumentos essenciais para promover maior segurança e previsibilidade na execução do negócio.

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