Pacote fiscal da habitação: há sempre um MAS…

A promulgação do pacote fiscal para a habitação é uma boa notícia. Portugal precisa de mais casas, precisa de as colocar no mercado com maior rapidez e precisa de aliviar a carga fiscal que pesa sobre quem constrói, vende, arrenda ou compra. Nesse sentido, as medidas agora aprovadas têm mérito. A redução do IVA na construção de 23% para 6%, os benefícios em IRS e IRC para rendas moderadas e a tentativa de estimular nova oferta habitacional são sinais positivos. Mas há sempre um MAS...

O problema não está apenas na intenção. Está na forma como a intenção se traduz na vida real das pessoas, das empresas e dos investidores. Comecemos pelo IVA. A redução para 6% em imóveis destinados a habitação própria e permanente, vendidos até cerca de 660 mil euros, pode ser relevante para tornar alguns projetos viáveis. Mas o benefício é concedido ao vendedor, apesar de depender de um comportamento futuro do comprador: afetar o imóvel a habitação própria e permanente.

O vendedor não controla essa decisão. Já o comprador, se não cumprir, pode acabar confrontado com consequências fiscais sobre um imposto cujo cálculo não conhece nem tem obrigação de conhecer. Afinal, o preço de venda inclui margem, custos diretos, custos indiretos, financiamento, risco e muitos outros fatores. Não é uma conta simples para quem compra.

Há outro mas. A taxa reduzida só se aplica a operações urbanísticas iniciadas após 25 de setembro de 2025 e até 31 de dezembro de 2029. Isto deixa de fora projetos anteriores que, por razões económicas, administrativas ou de mercado, ficaram parados. Muitos desses projetos poderiam agora ganhar novo fôlego. Em vez disso, ficam numa espécie de limbo: para beneficiar do regime, poderão ter de ser reformulados ou reiniciados junto das entidades competentes. É perda de tempo, perda de recursos e mais uma camada de burocracia num país que já tem burocracia suficiente.

Também na autoconstrução há um sinal positivo, MAS.... A possibilidade de recuperar a diferença entre o IVA pago a 23% e o IVA reduzido de 6% ajuda, mas chega tarde. Primeiro, o particular paga. Depois, reclama. Até receber, já suportou o esforço financeiro, já ajustou o orçamento da obra, já pediu mais financiamento ou já cortou onde não queria cortar. Pergunta simples: porque não se simplifica a vida às pessoas logo no início?

A redução da tributação em IRS para 10% nas rendas moderadas também pode incentivar mais proprietários a colocar casas no mercado de arrendamento. MAS, mais uma vez, a medida tem prazo. Termina em 2029 e será revista. Para quem decide investir, reabilitar ou colocar um imóvel no mercado, esta incerteza pesa. A habitação não se resolve com decisões tomadas a quatro anos. Uma casa não se constrói, licencia, financia e coloca no mercado ao ritmo de um ciclo político.

Por fim, o agravamento do IMT para não residentes, com uma taxa de 7,5%, pode ser compreensível do ponto de vista político. Pode até ser popular junto de parte do eleitorado. Mas importa perguntar se é eficaz, se é justo e se é juridicamente seguro. Portugal faz parte da União Europeia e não pode ignorar princípios fundamentais. Se a medida vier a ser contestada e considerada incompatível com regras europeias, quem paga a fatura não é “o investidor estrangeiro”. Somos todos nós, através de devoluções, juros, custos de litigância e eventual responsabilidade do Estado.

Portugal é o país do MAS… compreendo que seja necessário um “choque fiscal” e que a mensagem do Governo seja “é bom, mas não se habituem”. O carácter temporário e algo ilógico de algumas das medidas anunciadas prejudica a sua efetividade. A comunicação não é a melhor. Portugal não deixa de ser visto como um país sem estabilidade legislativa. Nem mesmo quando a podemos criar, agarramos a oportunidade.

Joana Neto Mestre, Advogada e Managing Partner da MATLAW

Artigo de Opinião publicado no jornal  Público.