Pacote Fiscal para a Habitação 2026

De forma a continuar os esforços para combater a crise na habitação, o Governo terminou o ano de 2025 com a apresentação da Proposta de Lei n.º 47/XVII/1.ª.

Esta proposta, aprovada na generalidade a 9 de janeiro, apresenta um “pacote de medidas fiscais” que têm como principal objetivo mitigar a crise habitacional através do desagravamento fiscal e da criação de incentivos para dinamizar o setor da construção, disponibilizar mais habitações para venda e arrendamento com rendas moderadas.

Neste artigo destacamos algumas das medidas propostas pelo Governo:

EM SEDE DE IVA:

Uma das mais esperadas medidas para 2026 prende-se com aplicação, ainda que com carácter temporário, da taxa reduzida de IVA a 6% em empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis habitacionais para:

>>Vendas, até 648.000,00 euros (contanto que esta ocorra até 24 meses depois da emissão da documentação para o início de utilização)

>>Arrendamento habitacional com rendas até €2.300 mensais.

Ainda em matéria de IVA, destaca-se a medida de restituição parcial da diferença entre a taxa normal de 23% e a reduzida de 6%, paga pelas pessoas singulares aquando da contratação de serviços de empreitada para construção daquela que seja a sua habitação própria e permanente.

EM SEDE DE IRS & IRC:

Uma das primeiras medidas de desagravamento fiscal em sede de IRS prende-se com o limite da dedução anual, pelos arrendatários, das suas rendas pagas no âmbito de contratos de arrendamento habitacional, o qual será aumentado, de forma progressiva, para €900 em 2026 e €1.000 a partir de 2027.

Por sua vez, os senhorios terão um alívio na tributação das rendas, que passará a ser de 10% nos contratos de arrendamento para habitação própria permanente celebrados por um prazo mínimo de 3 anos e cuja renda mensal não exceda € 2.300.

Adicionalmente, passará a isentar-se de tributação as mais-valias imobiliárias em caso de reinvestimento na aquisição de imóveis destinados a arrendamento habitacional com rendas moderadas, o qual deverá ocorrer até 24 meses antes ou 36 meses após a venda.

No âmbito do IRC, apenas 50% dos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados ao arrendamento para habitação a preços moderados serão considerados para efeitos de tributação.

IMT e IS

Além de todos os anteriores, também a tributação dos impostos-chave da aquisição de imóveis foi alvo de consideração nesta proposta:

· Isenção de IMT na primeira aquisição de habitação própria e permanente até €324.058;

· Taxa única de 7,5% nas aquisições realizadas por não residentes, salvo se o adquirente se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos ou destinar o imóvel a arrendamento habitacional no prazo de seis meses a contar da data da aquisição, com renda moderada e por um prazo mínimo de 36 meses nos primeiros cinco anos após a aquisição[1].

CONTRATOS DE INVESTIMENTO PARA ARRENDAMENTO

A proposta em apreço prevê, ainda, a criação do regime de contratos de investimento para arrendamento, garantindo um conjunto de benefícios fiscais, por um período de até 25 anos, ao investimento na construção, reabilitação ou aquisição de imóveis para arrendamento ou subarrendamento habitacional.

Mediante o cumprimento de vários requisitos, o investidor, mediante a celebração de um contrato com o IRHU (Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana), terá direito a vários benefícios fiscais, nomeadamente isenção de IMT e IS aquando da aquisição do imóvel destinado a arrendamento, isenção de IMI até 8 anos, bem como isenção de AIMI e IVA à taxa mínima.

REGIME SIMPLIFICADO DE ARRENDAMENTO ACESSÍVEL (RSAA)

Além disso, o Governo propõe a aprovação do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), para promover a oferta de habitação a rendas de valor acessível, tendo por base valores tabulados de m2 em cada concelho do país.

Nestes contratos com rendas acessíveis, o investidor poderá ser também isento de IRS e IRC, contanto que obedeça aos requisitos e limites máximos de renda, a definir pelo Governo, mediante as referidas métricas por concelho.

Estes contratos não poderão ser celebrados por prazo inferiores a três anos no caso de residência permanente, ou de três meses, em casos de residência temporária.

O Pacote Fiscal para a Habitação 2026 revela uma estratégia orientada para o aumento da oferta habitacional e para a moderação de preços, combinando desagravamentos fiscais relevantes com incentivos dirigidos à construção, reabilitação e arrendamento a valores acessíveis. A aplicação temporária da taxa reduzida de IVA, o alívio fiscal em sede de IRS e IRC para arrendatários e senhorios, bem como as isenções e regimes especiais em IMT, IS e IMI, refletem uma tentativa de alinhar a política fiscal com objetivos estruturais de acesso à habitação. A eficácia destas medidas dependerá, contudo, da sua implementação prática, da adesão dos investidores e do equilíbrio entre atratividade económica e cumprimento dos requisitos legais, tornando essencial uma análise cuidada de cada operação à luz do enquadramento proposto

[1] Operada através de reembolso: aquando da aquisição é paga a taxa única e será necessário pedir reembolso posterior.