Adeus ao Golden Visa em Espanha: onde fica Portugal nesta equação?

1. O fim dos Golden Visa em Espanha

No início de abril de 2025, o Governo espanhol anunciou oficialmente o fim do programa de Golden Visa, na vertente imobiliária, uma medida que apanhou muitos investidores de surpresa, mas que já vinha a ser discutida nos bastidores políticos há algum tempo. A decisão foi justificada pelo Presidente do Governo, Pedro Sánchez, como uma resposta à crescente crise no acesso à habitação nas grandes cidades espanholas.

Tal como em Portugal, o regime permitia a cidadãos extracomunitários obter uma autorização de residência mediante um investimento mínimo de 500 mil euros em imobiliário. A medida atraiu milhares de investidores, tendo sido particularmente popular em cidades como Madrid, Barcelona, Valência e em regiões turísticas como a Costa del Sol e as Ilhas Baleares.

Contudo, com o passar dos anos e a crise imobiliária, multiplicaram-se as críticas ao programa e, assim, Espanha entra no leque de países europeus que optaram por eliminar ou reformular os seus regimes de Vistos Gold, seguindo o exemplo de Irlanda, Holanda e, em parte, Portugal, que também introduziu alterações significativas ao seu programa em 2023.

2. O regime dos Golden Visa em Portugal – o início:

Portugal lançou o seu programa de Autorização de Residência para Investimento (ARI), mais conhecido como Golden Visa, em 2012. O objetivo era simples: atrair investimento estrangeiro, dinamizar o setor imobiliário e criar emprego, numa altura em que o país carecia de capital externo.

Durante mais de uma década, o regime revelou-se um sucesso em termos de captação de investimento. Segundo dados oficiais, até setembro de 2023, Portugal tinha concedido mais de 12 mil autorizações ao abrigo deste regime, gerando um volume total de investimento superior a 7 mil milhões de euros. O setor imobiliário absorveu a esmagadora maioria desse montante, com Lisboa, Porto e o Algarve a destacarem-se como destinos preferenciais dos investidores.

 
3. O fim da modalidade de “eleição” dos Golden Visa. E agora?
Em resposta à pressão social e à crise imobiliária, o governo português introduziu, em 2023, uma reforma profunda do programa no âmbito do pacote legislativo Mais Habitação. Entre as principais mudanças, destaca-se o fim da possibilidade de obtenção de Golden Visa através da compra de imóveis – o mecanismo mais utilizado até então.

No entanto, é certo que o Governo pretende continuar a fomentar o investimento estrangeiro e, por isso, o programa passou a privilegiar outras formas de investimento, como:

• Transferência de capitais para fundos de investimento;
• Investimento na criação ou capitalização de uma empresa, conjugada com a criação/manutenção de postos de trabalho.
• Apoio a atividades de investigação científica ou projetos culturais;
• Criação de empresas e postos de trabalho em Portugal.

Estas alterações visaram recentrar o programa nos objetivos de desenvolvimento económico e inovação, afastando-o da dependência do setor imobiliário, sinalizando uma nova fase do regime português.

4. O que esperar daqui para a frente? Que novas soluções poderão surgir?

O fim dos Golden Visa em Espanha e a restruturação em Portugal refletem uma mudança de paradigma na forma como os países europeus encaram a mobilidade internacional de investidores, impulsionada por preocupações sociais, como a crise da habitação.

No curto prazo, é expectável que o volume de investimento estrangeiro em imobiliário reduza em ambos os países, sobretudo em segmentos de alto valor.

Contudo, esta retração poderá também abrir espaço para novas oportunidades. O redireccionamento para um investimento mais diversificado, através de fundos, inovação e criação de empresas pode agora representar uma nova fase de crescimento mais diversificado, com impacto em setores estratégicos e maior criação de valor a longo prazo.

De facto, apesar das alterações ao regime, a mobilidade continuará a ser um fator determinante no desenho das políticas públicas. Na nossa opinião, a questão que se coloca, agora, não é tanto se devemos atrair investimento externo para Portugal, mas como o fazer.

Do ponto de vista do investidor, os Golden Visa continuam a ser uma via apelativa para quem procura uma entrada qualificada na Europa, proporcionando residência legal, mobilidade no espaço Schengen e, eventualmente, acesso à nacionalidade. Portugal mantém-se como um destino de eleição, graças à sua estabilidade política, qualidade de vida e a um ambiente favorável ao investimento (tanto imobiliário como empresarial) e que continua a pretender captar investimento externo.

Jéssica Ramos | Joana Mil-Homens

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