Financiamento para novos projetos de desenvolvimento imobiliário: o que precisa de saber

O financiamento é uma das etapas mais determinantes no sucesso de qualquer projeto imobiliário. Seja para construção nova, imóveis, para realizar projetos de reabilitação ou expansão de um ativo existente, a aprovação do crédito depende de requisitos cada vez mais rigorosos e de uma preparação sólida.

Com as regras introduzidas pela Comissão Europeia para a implementação da reforma do Basileia IV, os requisitos de capital em sede de financiamento foram alvos de mudanças e os promotores têm procurado alternativas de financiamento mais flexíveis.

Este artigo  ajuda a clarificar como funciona o financiamento para projetos de desenvolvimento em Portugal, quais os critérios aplicados pelos bancos e porque a assessoria jurídica especializada faz diferença desde o primeiro dia.

1. O que os bancos exigem hoje para financiar novos projetos

As instituições financeiras pedem cada vez mais informação antes de estudar a viabilidade do projeto e aprovar o financiamento. Entre os elementos essenciais estão:

• Estrutura Empresarial, comprovação de sólida capacidade financeira, regularidade legal, fiscal e contributiva e capacidade técnica para levar a cabo o projeto.

• Plano de negócio detalhado, com estimativas de custos, prazos, vendas e rentabilidade.
• Garantias reais, como hipoteca do terreno ou do imóvel a construir.
• Documentação urbanística, incluindo comprovativos de propriedade, viabilidade construtiva e documentos do projeto e processe de licenciamento.
• Avaliação da viabilidade comercial, com análise de procura, tipologias, localização e risco.

Esta análise aprofundada tornou-se a norma, não a exceção, devido ao endurecimento das exigências prudenciais europeias.

2. Linhas de crédito públicas e alternativas europeias

Grandes projetos podem recorrer a financiamento especializado, incluindo:

• Linhas do Banco Europeu de Investimento (BEI), com condições favoráveis para habitação acessível, edifícios eficientes e reabilitação urbana.

• Até 2030, está ativa uma linha de €1.340 milhões destinada principalmente a municípios e projetos com impacto social e ambiental positivo.

Além do crédito bancário, muitos promotores estão a recorrer a alternativas como private debt, fundos de investimento e investidores institucionais, que oferecem mais flexibilidade em prazos e estruturação.

3. Critérios ESG: já não são opção, são obrigatórios

Projetos que integrem critérios ambientais, sociais e de governação têm hoje maior probabilidade de aprovação tomando um peso obrigatório na análise do risco associado. Os bancos procuram:

• eficiência energética
• redução de emissões
• uso responsável de recursos
• impacto positivo na comunidade

Estes critérios influenciam diretamente as taxas, as garantias exigidas e a decisão final de financiamento.

4. Prazos e condições de financiamento

Os prazos variam conforme o tipo de operação:

• Compra de terreno ou imóvel: prazos até 40 anos.
• Desenvolvimento e construção: prazos ajustados ao ciclo da obra e ao plano de vendas, com amortização faseada.

O financiamento é libertado de forma progressiva, mediante comprovativos de execução, orçamento e evolução da obra.

5. Porque é fundamental envolver um advogado no processo

O financiamento imobiliário envolve múltiplos contratos, garantias e obrigações legais. O papel do advogado é evitar riscos, proteger o investidor e assegurar conformidade total com a lei.

a) Segurança jurídica e due diligence legal

Um advogado verifica:

• a titularidade do terreno
• a existência de ónus, hipotecas ou litígios
• o enquadramento urbanístico e licenças
• os riscos ambientais ou de proteção do património

Isto ajuda a evitar surpresas durante o financiamento ou durante a obra.

b) Negociação do financiamento

O advogado ajuda a clarificar e acautelar desconformidades de:

• taxas de juro e prazos
• cláusulas de incumprimento
• garantias exigidas
• responsabilidades das partes

A redação contratual conforme, clara e equilibrada é o que protege o promotor ao longo de todo o projeto.

c) Representação legal e resolução de conflitos

Se surgirem conflitos com a instituição financeira, atrasos, pedidos adicionais ou divergências contratuais, o advogado intervém para salvaguardar e representar o investidor.

d) Obrigações fiscais e regulatórias

Inclui a verificação:

• do registo de garantias
• dos seguros exigidos
• das obrigações fiscais associadas ao financiamento
• do compliance documental

Uma falha aqui pode atrasar a liberação de fundos ou mesmo inviabilizar o projeto.

E para estrangeiro, o que muda?

Portugal continua a ser um destino atrativo para quem pretende viver ou investir no país, e o crédito habitação está disponível para estrangeiros. No entanto, as condições são diferentes das aplicadas a residentes.

1. Condições mais exigentes para não residentes

Em regra, residentes podem obter financiamento até 90% do valor do imóvel. Os estrangeiros não residentes ficam normalmente limitados a 80%, podendo baixar para 70% ou 60% dependendo do risco. Os prazos são também mais curtos: até 30 anos, mesmo para compradores jovens. A entrada inicial tende ainda a ser significativamente superior.

2. Documentação adicional obrigatória

Os bancos exigem:

• NIF português
• nomeação de representante fiscal
• comprovativos de rendimentos e extratos bancários estrangeiros
• declaração fiscal do país de origem
• comprovativo de vínculo laboral
• histórico de crédito internacional (quando aplicável)

Quanto mais dispersa for a documentação, mais demorado será o processo.

3. Processo mais extenso e análise mais rigorosa

Quando o rendimento principal vem do estrangeiro ou não existe histórico de ligação laboral a Portugal, os bancos realizam verificações adicionais, o que aumenta o prazo de decisão.

4. Custos e impostos

Estrangeiros pagam os mesmos impostos que residentes (IMT e Imposto do Selo). Em discussão encontra-se a aplicação uma possível sobretaxa no IMT para não residentes, como mecanismo de controlo especulativo, sem aplicação até à presente data.

É um ponto a acompanhar de perto.

5. Condições especiais para quem vive legalmente em Portugal

Estrangeiros residentes podem beneficiar das mesmas condições que cidadãos portugueses, incluindo acesso a financiamento até 90%, prazos mais longos, possibilidade de crédito até 100% em regimes especiais para jovens até 35 anos com 2 anos de residência legal. A residência fiscal ativa faz uma diferença significativa.

Conclusão

O financiamento imobiliário em Portugal mudou e está mais exigente. Para projetos de desenvolvimento, a combinação de regras bancárias mais rígidas, critérios ESG e necessidade de documentação urbanística sólida exige preparação meticulosa. Para estrangeiros que querem comprar casa, as condições continuam favoráveis, mas com requisitos mais exigentes e maior rigor na análise.

Ter um advogado especializado ao seu lado não é apenas uma recomendação; é um fator crítico para garantir segurança jurídica, evitar atrasos, negociar melhores condições e proteger o investimento em todas as fases.

A MATLAW acompanha promotores, investidores e compradores internacionais em todo o processo de financiamento e aquisição. Se está a planear um projeto ou compra em Portugal, estamos disponíveis para apoiar cada etapa com rigor, clareza e segurança.