A transformação de solos rústicos em urbanos: o que vai mudar

Recentemente, foram introduzidas alterações significativas ao regime jurídico que rege a reclassificação de solos rústicos para urbanos em Portugal, com o objetivo de aliviar a escassez de terrenos para construção e fomentar a acessibilidade à habitação. Estas mudanças visam desburocratizar processos, ampliar a oferta de terrenos e criar condições para habitação a custos controlados, mantendo simultaneamente o equilíbrio ecológico e social.
Simplificação dos processos e descentralização
Uma das mudanças mais marcantes é a delegação da competência para reclassificação de solos rústicos exclusivamente às câmaras municipais. Esta decisão elimina a necessidade de pareceres de entidades como as Comissões de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR) ou a Agência Portuguesa do Ambiente (APA), tornando o processo mais ágil e direto.
As câmaras municipais podem agora propor diretamente a transformação de terrenos rústicos em urbanos, com aprovação final da Assembleia Municipal. No entanto, esta simplificação é acompanhada de um maior grau de responsabilidade e transparência, assegurando que o processo seja conduzido em benefício das comunidades locais.
Requisitos e restrições
Nem todos os terrenos rústicos são elegíveis para reclassificação. A construção continua proibida em áreas de elevada aptidão agrícola, zonas costeiras e regiões sujeitas a cheias. O foco está em terrenos com impacto ecológico mínimo e que se integrem harmoniosamente na malha urbana existente.
Além disso, os promotores que obtiverem autorização para construir têm um prazo de cinco anos para concluir as obras de urbanização, prorrogáveis por um ano caso as infraestruturas já estejam iniciadas. Esta medida visa evitar a especulação imobiliária e garantir que os terrenos sejam efetivamente utilizados para construção.
Habitação a preços controlados
Outro ponto relevante é a introdução de tetos máximos para os preços das novas habitações construídas em terrenos reclassificados. Estes limites são baseados na mediana nacional de preços por metro quadrado, com ajustes para concelhos com custos mais elevados, como Lisboa e Cascais.
Para a maioria dos municípios: O preço máximo permitido será 125% da mediana nacional ou o valor da mediana, escolhendo o mais alto.
Para concelhos de alto custo: O teto máximo será 225% da mediana nacional, atualmente fixado em 3.737 euros por metro quadrado.
Além disso, 70% das novas construções devem estar dentro desses limites de preço, enquanto os restantes 30% podem ser destinados a usos complementares, como comércio ou habitação sem restrições de preço.
Impacto no mercado imobiliário
Estas alterações representam um passo significativo para aumentar a disponibilidade de terrenos e, consequentemente, o número de habitações. Embora não sejam soluções milagrosas, espera-se que estas medidas contribuam para reduzir os preços da habitação, aumentar o número de fogos disponíveis no mercado, e atrair investimentos de forma sustentável.
Ao mesmo tempo, a exigência de construção a custos controlados e o foco na transparência e na responsabilidade pública oferecem um modelo equilibrado que pode servir de exemplo para futuras políticas habitacionais.
A reclassificação de solos rústicos para urbanos sob estas novas regras representa uma tentativa inovadora de enfrentar os desafios do mercado habitacional em Portugal. As medidas adotadas têm o potencial de promover uma oferta habitacional mais diversificada e acessível, ao mesmo tempo, em que preservam os interesses ecológicos e sociais. No entanto, a implementação efetiva dessas mudanças exigirá uma forte colaboração entre governos locais, promotores e comunidades.
