Contrato de Empreitada em Portugal: o que deve saber antes de iniciar uma obra 

O contrato de empreitada é um instrumento jurídico essencial em qualquer projeto de obras, sejam elas de construção, remodelação ou reabilitação em Portugal. Previsto no Código Civil, estabelece uma relação legal entre o dono da obra (que requisita e financia o projeto) e o empreiteiro (que executa a obra). Para além de formalizar o acordo entre as partes, este contrato é fundamental para garantir previsibilidade, segurança jurídica e eficiência na execução dos trabalhos. 

O que é um Contrato de Empreitada? 

Um contrato de empreitada é um acordo pelo qual uma parte se obriga a realizar determinada obra — como a construção de um edifício, a reabilitação de um imóvel ou uma intervenção estrutural — mediante o pagamento do preço acordado. O contrato pode ser celebrado entre particulares, empresas ou entidades públicas. 

Nos termos da legislação portuguesa, os contratos de empreitada com valor superior a 20.000€ (valor atualizado para 2025) devem ser obrigatoriamente celebrados por escrito, incluindo todos os elementos essenciais. 

Elementos essenciais do contrato 

• Identificação das Partes: Dados completos do dono da obra e do empreiteiro, com indicação do alvará emitido pelo IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção). 
• Descrição da Obra: Definição clara do objeto da empreitada, incluindo localização, plantas, cadernos de encargos, mapas de quantidades, projetos de arquitetura e engenharia. 
• Valor da Empreitada e Condições de Pagamento: Indicação do preço, modalidade de pagamento, retenções e prazos para o cumprimento da obrigação de pagamento (adiantamento, faseado e/ou aquando da conclusão). 
• Prazos de Execução: Datas de início, conclusão e eventuais marcos intermédios da obra. 
• Garantias: Definição do período de garantia da obra e condições para a acionar em caso de identificação e verificação de defeitos.
• Obrigações das Partes: Responsabilidades do empreiteiro (execução, materiais, prazos) e do dono da obra (pagamentos, fornecimento de licenças e acessos). 
• Penalizações e Resolução: Cláusulas que prevejam consequências para atrasos, penalizações, termos de incumprimento, indemnizações, fundamentos de resolução antecipada do contrato, e outros mecanismos de tutela da posição contratual partes.

Responsabilidades do dono da obra 

O dono da obra tem responsabilidades fundamentais que impactam diretamente a execução do projeto, entre elas: 

• Pagamento do Preço Acordado: Deve respeitar os prazos e condições de pagamento definidos no contrato.
• Colaboração e Facilitação: Tem o dever de garantir o acesso ao local da obra, fornecer os documentos, autorizações e assinaturas que se demonstrem necessárias.
• Fiscalização da Obra: Pode acompanhar a execução, exigir correções no âmbito dos parâmetros contratualmente acordados e solicitar esclarecimentos.
• Seguro de Responsabilidade Civil: Devido ao risco associado aos trabalhos a executar, é comum a contratação de apólices para cobertura de danos imputáveis ao Dono da Obra.
• Direito de Desistência: Pode desistir da obra, desde que compense o empreiteiro pelos trabalhos demonstrada e efetivamente executados, quantificados, eventuais lucros cessantes e/ou outros valores compensatórios/indemnizatórios contratualmente previstos.

Responsabilidades do empreiteiro

O empreiteiro é o responsável técnico e operacional pela execução da obra. As suas obrigações incluem: 

• Execução de acordo com o contrato: deve respeitar os projetos, especificações e prazos definidos.
• Garantia de qualidade: Está obrigado a entregar uma obra sólida, segura e em conformidade com os termos contratados e legalmente aplicáveis, sendo responsável por eventuais defeitos durante o prazo de garantia da obra.
• Segurança e Saúde no Estaleiro: Deve cumprir as normas legais em vigor e garantir a proteção dos trabalhadores ou terceiros subcontratados sob a sua responsabilidade.
• Comunicação com o Dono da Obra: Não pode executar trabalhos não previstos nem alterar o projeto sem autorização expressa do Dono de Obra.
• Responsabilidade Civil: Responde por danos e defeitos, podendo ser obrigado a reparar, refazer a obra, reduzir o preço ou indemnizar nos termos gerais e/ou contratualmente acordados.

Critérios de repartição de responsabilidades entre dono da obra e empreiteiro 

A divisão de responsabilidades entre dono da obra e empreiteiro durante a execução de um contrato de empreitada em Portugal é determinada por critérios legais, contratuais e técnicos, refletindo o equilíbrio entre direitos, deveres e riscos de cada parte. 

1. Natureza das Obrigações Contratuais 
O contrato deve especificar claramente as tarefas, prazos, materiais e condições de execução, estabelecendo quem é responsável por cada etapa e decisões associadas ao seu cumprimento. 
O empreiteiro é responsável pela preparação, planeamento, coordenação e execução dos trabalhos, incluindo o cumprimento das normas de segurança, higiene e saúde no trabalho, bem como pela qualidade, conformidade e solidez da obra. 

2. Fornecimento de Meios e Materiais 
O empreiteiro, salvo estipulação em contrário, fornece os materiais, equipamentos e mão de obra necessários à execução da obra. 
O dono da obra deve garantir o acesso ao local, fornecer documentos e assinaturas, licenças e informações essenciais para o normal desenvolvimento dos trabalhos. 

3. Fiscalização e Aprovação 
O dono da obra tem o direito de fiscalizar a execução, aprovar trabalhos complementares e adicionais e exigir correções de defeitos ou desconformidades. 
O empreiteiro não pode alterar o projeto nem executar trabalhos não previstos sem autorização do dono da obra. 

4. Segurança e Saúde 
O dono da obra tem obrigações legais específicas, como nomear o coordenador de segurança, aprovar planos de segurança e comunicar a abertura do estaleiro às autoridades. 
O empreiteiro é responsável pela aplicação das medidas de segurança no estaleiro e pela proteção dos trabalhadores e eventuais terceiros subcontratados. 

5. Trabalhos Complementares e Erros/Omissões 
O dono da obra é responsável pelo pagamento dos trabalhos complementares e adicionais que ordene. 
Todos os trabalhos realizados em sede de reparação de defeitos da obra, ao abrigo do regime da garantia, deverão ser integralmente suportados pelo empreiteiro. 

No âmbito dos contratos públicos, o empreiteiro responde por metade do valor dos trabalhos complementares necessários para suprir erros ou omissões que deveria ter detetado na fase de formação do contrato e não só no momento da sua execução. 

6. Pagamento e Suspensão dos Trabalhos 
O dono da obra deve pagar o valor devido nos termos acordados e pode desistir da obra mediante indemnização ao empreiteiro. 

O empreiteiro pode suspender os trabalhos ou rescindir o contrato em caso de incumprimento significativo por parte do dono da obra. 

Tabela resumo



 
Mecanismos de garantia e resolução de conflitos 

O contrato de empreitada pode (e deve) prever:

• Cauções, retenções, seguros ou garantias bancárias para proteger o dono da obra em caso de incumprimento.
• Multas contratuais por atrasos ou defeitos.
• Mecanismos de resolução de conflitos, como mediação, arbitragem ou recurso aos tribunais comuns. 

Celebrar um contrato de empreitada bem estruturado é mais do que uma exigência legal: é um instrumento de proteção, clareza e confiança para ambas as partes. Permite antecipar riscos, estabelecer soluções e garantir que a obra será executada de forma eficiente e segura. 

Na MATLAW, prestamos assessoria jurídica especializada na elaboração, negociação e fiscalização de contratos de empreitada. Representamos tanto donos de obra como empreiteiros, garantindo que os seus direitos são protegidos em todas as fases do projeto. 

Vai iniciar uma obra? Fale connosco antes de assinar. 
geral@matlaw.pt 
+351) 210 434 150