Criptoativos e o Mercado Imobiliário (Aceitamos Cripto – isso chega?)

1. A aquisição de imóveis com criptoativos 
 
O mercado imobiliário tende a ser conservador na adoção de novas soluções financeiras. 
Em contrapartida, os investidores em ativos digitais não. E Portugal, pioneiro na Europa com a celebração da primeira escritura de permuta entre imóvel e criptoativos em 2022, precisa agora de dar o passo seguinte para captar a nova geração de investidores internacionais. 
 
Existem inúmeros ativos digitais disponíveis, mas iremos focar a nossa atenção nas designadas stablecoins, que mais não são do que criptomoedas cujo valor está indexado ao euro ou ao dólar e que, por conseguinte, não estão tão sujeitas às flutuações de valor, como acontece, por exemplo, com a tão conhecida Bitcoin. 
 
Estes critptoativos funcionam como dinheiro digital estável, e estão registados na blockchain – palavra tão usada, e que mais não é do que uma espécie de registo digital partilhado entre vários computadores, onde as transações são agrupadas em blocos ligados entre si, de forma tal, que não é possível serem alteradas sem deixar rasto. 
 
Este artigo – longe de ser exaustivo – pretende lançar a discussão sobre uma realidade que veio para ficar, e que não poderá ser ignorada pelos intervenientes no mercado imobiliário (promotores, mediadores, bancos, notários, advogados, etc.), tendo como fiel condutor o equilíbrio entre a oportunidade e o risco. 
 
2. Dimensão e perfis 
 
Para se ter a noção do impacto das stablecoins no sistema financeiro global, só em 2025 estas atingiram os 280 mil milhões de euros de capitalização de mercado e – de acordo com a Bloomberg – foram responsáveis por cerca de 31 biliões de euros em transações, valores que são comparáveis aos das maiores redes de pagamento, como a Visa ou a Mastercard. 
 
Desta forma, cremos ser seguro afirmar que deixámos de estar na presença de um epifenómeno, tendo transitado para uma realidade em que estes ativos estão integrados nos mercados financeiros tradicionais. Para muitos observadores, estes ativos passarão a ser a norma, ao invés da exceção.  
 
Os principais utilizadores das stablecoins situam-se na faixa etária dos 25 aos 44 anos, e incluem, entre outros, empreendedores tecnológicos, nómadas digitais e residentes de economias com instabilidade cambial. Estes perfis coincidem com os dos investidores internacionais de segundas residências, em programas como o Golden Visa ou em imóveis geradores de rendimento (por exemplo, imóveis para arrendamento, escritórios, alojamento local, retalho, ou outros ativos que originem rendas de forma regular). 
 
Para estes investidores - globais, expeditos, ágeis - as soluções diretas são as que geram mais interesse, surgindo dentro destes a tendência para a criação de um novo paradigma, no qual existe a recusa – ou, pelo menos, uma resistência crescente - à conversão antecipada de criptoativos para euros ou dólares, por questões relacionadas com custos e riscos associados, entre outras.  
 
Ignorar estes factos e estas novas realidades, e não adaptar processos, procedimentos e mentalidades em conformidade, significa correr o sério risco de perder estes fluxos financeiros para outras geografias. 
 
3. Modelos viáveis de investimento imobiliário através de criptomoeda 
 
Além do exemplo de Portugal, o uso de ativos digitais no mercado imobiliário já ocorre no Dubai, Estados Unidos, Suíça, Espanha e Turquia, com níveis variados de maturidade. 
 
Os modelos mais comuns incluem: 
Conversão prévia das criptomoedas em euros ou dólares, através de plataformas de negociação reguladas, comummente designadas por exchanges, como, a título de exemplo, Coinbase, Binance e Kraken. 
Entidades CASP – Crypto-Asset Service Provider, responsáveis por receber os criptoativos do investidor, por ser o seu fiel depositário (escrow), por converter esses ativos em moeda de curso legal e, finalmente, por transferi-los para o vendedor. Como veremos, esta é uma solução que também já está a ser usada em Portugal.  
Permuta direta entre imóvel e ativos digitais, sem conversão prévia (um modelo pioneiro em Portugal) 
Estruturação através de uma sociedade-veículo (SPV) que gere os criptoativos, fazendo a sua conversão e posterior aquisição do imóvel.  
 
Em Portugal, como se referiu, a permuta de criptoativos por imóveis é aceite. Porém, tal possibilidade é precedida de um escrutínio reforçado no que diz respeito à prevenção de branqueamento de capitais e identificação do cliente, bem como à prova da origem dos fundos e histórico de transações dos critptoativos alocados à transação em causa. 
 
De acordo com as orientações específicas da Ordem dos Notários para este tipo de operações, toda esta informação de conformidade tem de ser entregue ao notário com uma antecedência mínima de cinco dias – em relação à data da escritura – para que possa ser comunicada, previamente, ao DCIAP e à UIF (Unidade de Informação Financeira). 
 
Esta exigência preventiva – e sem exceções – criada pela Ordem dos Notários, contrasta com a realidade das transações imobiliárias “tradicionais”, feitas com recurso ao euro, onde tal fiscalização é sucessiva e casuística, sendo apenas despoletada quando haja fundadas suspeitas de ilegalidades financeiras, nos termos do art.º 43º, da Lei n.º 83/2017, de 18 de agosto. 
 
Nesta senda, é legítimo interrogarmo-nos se não poderíamos ter um quadro normativo mais simplificado (o que não será equivalente a mais ligeiro ou mais leviano), especialmente nos casos onde as criptomoedas foram adquiridas a entidades altamente reguladas (como as exchanges), e onde as exigências de verificação de fundos e da sua legalidade foram rigorosa e amplamente escrutinadas. 
 
Veja-se, a título de exemplo, a Exchange Kraken, detentora de licença ao abrigo do regulamento europeu MiCA (Markets in Crypto-Assets), transposto para Portugal pela Lei n.º 69/2025, de 22 de dezembro. 
 
Esta entidade, por definição, e de acordo com a autorização que lhe foi atribuída pelo Banco Central da Irlanda (país onde requereu e obteve licença MiCA), terá de proceder a um sério e rigoroso processo relativo à origem de fundos, à identificação dos clientes, de maneira a fiscalizar o potencial branqueamento de capitais, apoio/financiamento ao terrorismo, entre outras atividades ilícitas.  
 
Sendo Portugal aderente da diretiva MiCA, por força da transposição já referida, e estando previsto na citada Lei n.º 69/2025 que o BdP e a CMVM são competentes (com dimensões diferentes) pela supervisão do mercado de criptoativos, impõe-se a reflexão: até que ponto é que não se poderia (e deveria) seguir um simplex procedimental nestes casos, já que o dever de fiscalização está satisfeito na origem?  
 
Não estamos a propor uma eliminação do dever de diligência por parte das autoridades portuguesas, mas sim uma agilidade de procedimentos que poderia passar, por exemplo, pela abertura de canais específicos junto do BdP/CMVM. Através desses canais, e a pedido dos Notários, poder-se-ia, de forma célere e sem necessidade dos atuais 5 dias, confirmar que, para determinada transação, a licença da exchange está válida, e que as carteiras de criptoativos a serem usadas (bem como a origem dos fundos associados) foram já devidamente validados.  
 
Como se disse, este é apenas um exemplo, mas outros poderão surgir que permitam mais agilidade. Após um início promissor, com cerca de uma dezena de transações (permutas) no ano de 2022, o que os dados públicos demonstram é que essa prática contratual não teve sequência, e muito menos consolidação, o que terá sido acolhido com agrado por outras jurisdições. 
 
Os próximos passos são claros: agilizar procedimentos, criar modelos contratuais estandardizados (permutas ou pagamentos feitos diretamente em cripto), listas de verificação para análise de risco em blockchain e parcerias entre promotores, fintechs e prestadores regulados.  
 
Desta forma, conseguimos assegurar o fim último para estes investidores, e que passa por concretizar as suas transações sem regresso obrigatório à banca tradicional, seja pela via da permuta pura, seja através de estruturas híbridas seguras, ou seja, ainda através de outros procedimentos que permitam atingir tal desiderato, desde que, e sempre, com respeito pelo quadro normativo vigente. 
 
Um exemplo paradigmático deste próximo passo – e merecedor de destaque - é a parceria anunciada em maio de 2025 entre a promotora Carvoeiro Branco e a fintech Damisa (especializada em pagamentos com criptomoedas, e infraestrutura de custódia digital regulada). Através deste acordo, a promotora abriu cerca de 45 milhões de euros do projeto The Court (104 apartamentos de luxo no Algarve) a pagamentos feitos através de stablecoins reguladas. 
 
4. Risco de estagnação 
 
O investidor com ativos digitais compara as seguintes ofertas: 
 
Portugal, onde a permuta é uma possibilidade, porém algo casuística, não estandardizada e pouco ágil, e onde a oferta de imóveis disponíveis para permuta por critptoativos é residual. Ou, Espanha ou Dubai, onde 2% a 5% das  vendas de imóveis já se efetuam com recurso avé criptoativos de forma rotineira e profissionalizada.  
 
A resposta afigura-se evidente. E sem uma ação coordenada, estamos e continuaremos a perder volume de investimento. O pioneirismo de 2022 foi um bom começo, mas agora é preciso normalizar estes fluxos de modo a atrair a nova geração. Necessitamos de rapidez, segurança e soluções, e não uma espécie de “purgatório” financeiro que obriga o investidor a converter, ele próprio, os seus ativos, sob pena de este concluir ser demasiadamente “complicado” usar as suas criptomoedas e, em consequência, desistir do investimento. 
 
O exemplo concreto acima abordado é, do ponto de vista do investidor cripto, uma excelente iniciativa, à qual será necessário juntar escala e consistência, de forma a que a nova geração de investidores veja Portugal como um país apelativo.  
 
5. Vantagens concretas para quem avança 
 
Na perspetiva do comprador com liquidez em criptomoedas, estas operações são possíveis de concretizar imediatamente, 24 horas por dia, 7 dias por semana, sem fricção bancária internacional e com proteção de flutuações cambiais. 
 
Para os vendedores e os promotores, estas soluções abrem as portas a novos investidores - incluindo os 172 mil milionários em criptoativos a nível global! - e aceleram transações.  
 
Para o mercado nacional, a normalização do uso de criptoativos no setor imobiliário significa a integração com a economia digital e a atração de capital tecnológico. 
 
6. Riscos  
 
Os desafios incluem: 
Prevenção de branqueamento de capitais 
Volatilidade e risco de descolagem das stablecoins (perda da paridade com o euro – de peg).  
Fiscalidade relativa aos criptoativos 
Possíveis reservas dos bancos de depósitos pós-liquidação dos criptoativos. 
 
Mitigar estes riscos passa por estruturar estas transações com recurso a: prestadores de serviços regulados ao abrigo da diretiva MiCA, ferramentas profissionais de análise de risco e advogados qualificados. 
 
7. O papel central do advogado  
 
No mercado imobiliário “tradicional”, o advogado assegura já um papel fundamental, nomeadamente no que respeita a due diligence de natureza diversa, compliance fiscal/regulatória, estruturação contratual por vezes complexa, etc.  
 
Com criptoativos, este papel evolui para um patamar técnico superior, de modo a comportar tudo o que já acima foi referido, nomeadamente: 
 
Estruturar e desenvolver modelos contratuais para permutas ou soluções híbridas, que, entre outros diplomas legais, tenham em atenção a diretiva MiCA. 
Compreender/verificar o histórico público das transações digitais (blockchain), bem como qual a prova de origem de fundos necessária para estas transações. 
Coordenar todos os intervenientes: plataformas reguladas, notários, bancos e promotores. 
Gerir riscos específicos, como flutuações de valor e fiscalidade dos criptoativos. 
 
Para isso, o advogado deverá deter alguns conhecimentos sobre a blockchain (endereços digitais e registos públicos), sobre a diretiva MiCA e sobre ferramentas de análise de risco. 
 
O advogado torna-se, ainda mais, um elemento indispensável à segurança das transações imobiliárias, sendo aqui um elo – técnico e jurídico – entre o mundo dos investidores cripto e o imobiliário tradicional, articulando mediadores, investidores e reguladores, a fim de garantir conformidade com a lei, segurança jurídica e, com isso, contribuir decisivamente para que estes os investidores em criptomoeda sintam que Portugal é a escolha certa. 
 
Conclusão 
 
Apesar de nos termos focado, essencialmente, na perspetiva transacional da relação cripto/imóveis, a verdade é que essa relação vai muito além disso. Num contexto global em que se discute e avança para a tokenização de registos prediais, com projetos piloto pioneiros na Suíça, em Espanha e na Geórgia, e onde smart contracts revolucionam a propriedade fracionada, permitindo transferências instantâneas e liquidez perpétua via blockchain, as propostas deste artigo são apenas o ponto de partida. Há todo um ecossistema a ser construído, e do qual iremos - diríamos que inevitavelmente -, acabar por fazer parte, pelo que urge estudá-lo, compreendê-lo, antecipar oportunidades e riscos que daí advirão, em lugar de esperar passivamente as suas consequências. 
 
O que pensamos ter ficado claro neste artigo é que os criptoativos desafiam o imobiliário tradicional a uma integração plena, onde transações, desde a aquisição de imóveis até à construção de empreendimentos, fluam nativamente nesses ativos.  
 
É fundamental superar o casuísmo inicial de 2022, rumo a procedimentos ágeis e padronizados, preservando a lisura e legalidade, e evitando burocracias redundantes. 
 
Tal evolução exige um compromisso coletivo de: 
 
Promotores, estendendo ofertas à escala dos investidores em potência; 
Bancos, (i) adaptando-se a uma realidade onde aumentará o volume de depósitos provindos da liquidação de criptoativos, e (ii) - igualmente fundamental, especialmente para investidores que pretendam promover a construção -, evoluindo para a concessão de crédito hipotecário, usando os ativos digitais como garantia (através de penhor, por exemplo), permitindo ao comprador de um imóvel financiar a construção sem liquidação forçada (algo que começa a ser uma tendência global);  
Mediadores, aceitando comissões nesses ativos para alinhar incentivos; 
Estado, viabilizando o pagamento do IMT e Imposto de Selo através de carteiras digitais reguladas e aprovadas. 
 
Sem esta convergência de esforços não daremos o passo evolutivo seguinte, perdendo para outros países – quiçá irreversivelmente – investidores qualificados, prontos e disponíveis. E se esta perda por inação já seria grave o suficiente em qualquer circunstância, pior ainda quando estamos a falar de um país com uma procura imobiliária tão elevada. 
 
Na MATLAW encontrará uma equipa de profissionais competente e pronta para ajudar investidores e promotores a dar este passo com segurança.