Nova Tributação sobre a atividade de Alojamento Local: a CEAL ou Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local 

A Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL) foi criada pela Lei n.º 56/2023, que aprovou o designado Programa Mais Habitação.

A CEAL será devida a partir de 2024 (por referência ao ano de 2023) por todos os titulares de licenças de alojamento local (AL) que versem sobre frações autónomas ou partes independentes de edifícios cujo uso seja destinado a habitação.

Como é calculada a CEAL?

O cálculo da CEAL segue a seguinte fórmula:

O coeficiente económico da atividade de AL em 2023, para efeitos de cálculo da CEAL devida em 2024, considerará o RevPAR do ano de 2019, tal como definido pelo Instituto Nacional de Estatística (INE). Este foi definido em € 29,90 por dia, o que corresponde anualmente ao montante de € 10.913,15 (29,9 * 365 dias). A área mínima de um apartamento T1 é, por lei, 52 m2, pelo que o coeficiente do alojamento local a considerar para o cálculo da CEAL devida em 2024 é de € 209,87.

Os coeficientes de pressão urbanística foram definidos pela Portaria n.º 455-E/2023, de 29 de Dezembro e, entre outros, dependem da localização do imóvel e do valor médio por m2 no mercado de arrendamento (cfr. Artigo 7 do Anexo à Lei n.º 56/2023, de 6 de Outubro).

Exemplo:

Considerando um apartamento localizado no distrito de Faro, concelho de Albufeira, freguesia de Albufeira e Olhos de Água (coeficiente de pressão urbanística de 0.4099), com a área bruta privativa de 100m2, a CEAL devida em 2024 será calculada nos seguintes termos:

(209.87 * 0.4099 * 100) x 0.15 = € 1,290.38)

Exclusões e Isenções da CEAL

Existem algumas atividades de AL excluídas e outras isentas do pagamento da CEAL. A exclusão mais relevante é a que respeita às licenças de imóveis situados no interior do país (tal como definido pela Portaria n.º 208/2017, de 13 de Julho). É provável que a nova CEAL não venha a ser aplicável nas regiões autónomas da Madeira e dos Açores, estando a sua aplicação condicionada a decisão da assembleia regional.

No que respeita a isenções, estas aplicam-se a imóveis destinados a habitação que não sejam frações autónomas ou partes independentes de edifícios (por exemplo, moradias). Tal significa que atividades de alojamento local desenvolvidas em moradias independentes estão isentas do pagamento da CEAL. Do mesmo modo, está isentos do pagamento da CEAL o titular de atividade de alojamento local desenvolvida na respetiva habitação própria permanente, desde que a exploração não exceda os 120 dias por ano.

Pode questionar-se a legalidade da CEAL?

A constitucionalidade da CEAL é altamente discutível. De facto, esta nova contribuição especial desconsidera o rendimento efetivamente gerado por cada estabelecimento de alojamento local, baseando-se numa média de rendimento nacional apurado com recurso a métodos estatísticos. Acresce que os titulares de atividades de alojamento local desenvolvidas em moradias independentes estão isentos do pagamento da CEAL, sendo os proprietários dos imóveis que tenham optado por ceder a exploração da atividade de alojamento local a terceiros solidariamente responsáveis pelo pagamento da CEAL ao Estado.

Apesar de a declaração e o pagamento da CEAL serem devidos nos termos da lei (até 20 e 25 de junho, respetivamente), a inconstitucionalidade desta contribuição extraordinária pode ser arguida perante a Autoridade Tributária e/ou os tribunais.

Esta nota informativa contém informação genérica. A sua leitura não dispensa a assessoria do caso concreto por profissionais qualificados nem a análise pormenorizada das normas jurídicas aplicáveis.